Почти каждый, кто покупает грузинскую квартиру ради вида на жительство (ВНЖ), собирается её сдавать, и почти никто не спрашивает, можно ли, до того как въедет первый жилец. Со стороны собственности всё просто. Со стороны разрешения на работу есть один узкий вопрос, на который правила не отвечают, и касается он куда меньшего числа арендодателей, чем можно подумать по шуму вокруг него. Ниже мы разделяем то, что решено, и то, что нет, и прямо говорим, где что.
Сдача не ставит разрешение под угрозу
Начнём с ясной части, потому что именно её боятся больше всего, а бояться надо не её.
Имущественный ВНЖ выдают на том основании, что вам принадлежит подходящая недвижимость с оценкой в $150,000 или выше, и он продолжается ровно столько, сколько продолжается эта собственность. Сдача объекта жильцу собственность не отчуждает. Вы остаётесь зарегистрированным собственником, запись в реестре не меняется, а основание разрешения стоит ровно там, где стояло. Ничто в Законе о правовом положении иностранцев и лиц без гражданства не обязывает вас занимать объект, которым вы владеете.
Нет на этом маршруте и условия о проживании. В отличие от ВНЖ для IT-специалистов, имущественное разрешение не требует присутствия 183 дня, поэтому находиться в другом месте, пока в вашей квартире живёт жилец, само по себе проблемы не создаёт. Долгое отсутствие всё же может вызвать вопросы на продлении и прерывает непрерывность, которая идёт в зачёт постоянного вида на жительство, и это отдельная цена, которую стоит понимать, а не повод не сдавать.
Основание могут поколебать две вещи, и аренда не входит ни в одну. Его убирает продажа, и его убирает всё, что регистрируется в отношении объекта и равносильно переходу права. Обычный договор аренды не то и не другое. Если какая-то схема просит вас зарегистрировать что-либо в отношении вашей собственности, прочитайте её с юристом заранее, потому что разрешение заканчивается вместе с собственностью.
Аренда — это экономическая деятельность?
Здесь та часть, где честный ответ состоит в том, что ответа нет.
С 1 марта 2026 года специальное разрешение на работу требуется в трёх ситуациях: при найме иностранцев в Грузии, при работе индивидуальным предпринимателем с грузинскими клиентами и при подаче на рабочий ВНЖ или ВНЖ для IT-специалистов. Сбор арендной платы как собственником не относится ни к одной из них, поэтому для большинства арендодателей вопрос на этом и закрывается.
Открытым остаётся второе основание. Если ваша сдача идёт через регистрацию индивидуального предпринимателя, а жильцы находятся в Грузии, то считаются ли эти жильцы грузинскими клиентами, правила не размещают.
Прочтение через пассивное владение говорит, что сдача квартиры — это отдача от актива. Вы купили вещь, вещь приносит доход, и жилец не является клиентом в том смысле, на который нацелено разрешение. При таком прочтении разрешение на работу не задействовано и подавать нечего.
Прочтение через торговую деятельность говорит, что человек, который размещает объявления, отбирает гостей, убирает между заездами и занимается ремонтом, выставляя счета через ИП заказчикам в Грузии, ведёт обращённый к грузинскому рынку бизнес, каким бы ни был актив под ним. При таком прочтении разрешение задействовано и применяются правила о том, кого оно достаёт.
Оба прочтения текст допускает, и ни одно не подтверждено. Выбирать за вас мы не станем, и никому другому без письменного основания этого делать не стоит. Что мы скажем, так это где линия, вероятно, пройдёт, если её когда-нибудь проведут: одна квартира в долгой аренде на ваше собственное имя выглядит пассивно, а шесть объектов, которые вы обслуживаете сами через ИП, выглядят как бизнес. Более полный разбор того, что считается работой в Грузии намеренно приходит к тому же неответу именно в этой точке.
Если вы где-то рядом с этой линией, полезный шаг — это разговор о вашей собственной конструкции до того, как расширяться, а не догадка в любую сторону. Государственная пошлина за разрешение на работу составляет 200 лари (~$75) за решение в 30 календарных дней, если ответ окажется таким, что оно вам нужно.
Долгая аренда против посуточной
Различие, которое, вероятно, значит больше всего, описать проще всего.
| Долгая жилая аренда | Посуточная сдача | |
|---|---|---|
| Ваше участие | Подписать раз, получать ежемесячно | Постоянное: объявления, брони, заезды, гости |
| Похоже на | Отдачу от актива | Действующий бизнес |
| Разбор по разрешению на работу | Сильнейший пассивный довод | Слабейший пассивный довод |
| Налоговый профиль | Проще, регулярный доход | Выше оборот, больше внимания |
Правилом это не является. Это описание того, где спор был бы лёгким, а где тяжёлым. Если вы лично ведёте вторую колонку через ИП, тем более по нескольким объектам, вы опираетесь на прочтение правил, которое никто не подтверждал.
Договоры управления и что в них читать
Передать операционную часть грузинской управляющей компании — самый частый ответ на всё это, и ответ разумный. Его же и перепродают.
Что он делает. Он переносит деятельность на грузинское юридическое лицо с собственным персоналом и собственными обязанностями по соблюдению правил. Вы становитесь арендодателем, который получает чистые поступления, а это сильнейшая доступная версия довода о пассивном владении.
Чего он не делает. Он не закрывает вопрос. Опубликованного правила о том, что собственник, отдавший управление на сторону, находится вне режима разрешений на работу, нет, так что вы купили лучшую позицию, а не подтверждённую.
Четыре пункта, которые нужно прочитать до подписания:
Всё, что регистрируется в отношении вашего права. Ваше разрешение держится на вашей зарегистрированной собственности. Договор управления не должен создавать зарегистрированного права, опциона или обременения. Если создаёт, это уже миграционный вопрос, а не только коммерческий.
Схемы с гарантированной доходностью. Застройщики часто продают объекты с обещанной отдачей. Прочитайте, что происходит, если оператор перестаёт платить, можете ли вы выйти и на какой срок объект связан. Обязательство, из которого нельзя выйти, становится проблемой в тот день, когда вы решите продавать.
Кто налогоплательщик. То, что деньги собирает оператор, не делает оператора тем, кого облагают налогом с вашего дохода. Установите, кто что декларирует, и получите это письменно.
Расторжение и доступ. Если вы можете захотеть вернуться, жить там во время продления или продать, проверьте, что объект действительно можно получить обратно в сроки, которые этим решениям подходят.
Купите подходящую недвижимость в Грузии и получите ВНЖ на год с продлением. Ни работы, ни бизнеса, ни справки о несудимости в официальном списке документов.
Стоимость: от $570
Налоги и цифры, которые мы не угадываем
Доход от аренды грузинской недвижимости — это доход грузинского происхождения, и в Грузии он облагается налогом. Вот это сомнению не подлежит, и верно оно независимо от того, налоговый вы резидент Грузии или нет, потому что источник дохода находится здесь в любом случае.
Чего мы публиковать не станем, так это ставку. Режим подоходного налога при жилой аренде, стандартная ставка там, где льготный режим не применяется, уровень оборота, с которого возникает регистрация по НДС, и ежегодный налог на имущество установлены в Налоговом кодексе, а администрирует их Служба доходов. Их пересматривают, а ставка, названная в блоге, — это число, по которому вы действуете, не проверив. Прочитайте действующее положение в Налоговом кодексе Грузии или возьмите консультацию, и сделайте это до первой полученной аренды, а не в конце налогового года.
Три вещи о структуре, которые от ставки не зависят:
Ваше разрешение — не ваш налоговый статус. ВНЖ — это миграционный статус. Налоговое резидентство — отдельный тест, который держится на присутствии, и решают их разные ведомства по разным критериям. Можно быть должным грузинский налог с грузинской аренды, будучи налоговым резидентом совсем другой страны.
Регистрация индивидуального предпринимателя не является автоматическим ответом. Через регистрацию ИП многие получают доступ к режиму малого бизнеса, а вот может ли доход от аренды вообще находиться внутри этого режима — вопрос к бухгалтеру до регистрации, а не после. Регистрацией ИП и режимом 1% занимается наш родственный сайт, а как 1% сцепляется с видом на жительство стоит понять до того, как вы решите, что он относится и к аренде.
Ваша родная страна никуда не делась. Грузинский налог с грузинской аренды не закрывает вопрос там, где вы резидент, а есть ли освобождение, зависит от того, покрывает ли вас вообще какое-нибудь соглашение.
Адрес, который вы зарегистрировали
Небольшой практический момент, на котором каждый год кто-то попадается.
Если квартира, которую вы сдаёте, одновременно является адресом, зарегистрированным для миграционных целей, вы сдали свой зарегистрированный адрес. Корреспонденция уходит жильцу, а на продлении вы рассказываете Агентству развития государственных сервисов про адрес, который занят кем-то другим. Решите вопрос с юридическим адресом, который вы действительно контролируете, до начала аренды, а не когда подойдёт продление.
Правило 40 дней делает это хуже, чем кажется, потому что заявление, поданное внутри последних 40 календарных дней вашего законного пребывания, не рассматривают вовсе, а не считают поданным с опозданием.
Где вы оказываетесь в итоге
Если у вас одна квартира, вы сдаёте её в долгую аренду, пользуетесь управляющей компанией или местным агентом и платите налог с дохода, вы в самой защитимой из доступных позиций, и неурегулированный вопрос, скорее всего, никогда перед вами не встанет.
Если вы ведёте несколько объектов сами через ИП с жильцами в Грузии, вы опираетесь на прочтение правил, которое никто не подтверждал. Возьмите консультацию по своим обстоятельствам. Наш гонорар на маршруте имущественного ВНЖ начинается от $570, и оценка права на ВНЖ в его начале — та самая точка, где план по сдаче стоит описать честно, а не после того, как разрешение выдали. Сторона покупки, включая то, что проверить, если вы берёте объект под сдачу, разобрана в покупке недвижимости в Грузии иностранцем.
Главное
- Сдача объекта на ВНЖ не влияет. Разрешение держится на собственности, а аренда собственность не отчуждает.
- Условия присутствия на имущественном маршруте нет, поэтому жить в квартире, которой владеете, вы не обязаны.
- Сбор арендной платы как собственником специальное разрешение на работу не задействует. Не урегулировано другое: считается ли сдача через ИП жильцам в Грузии работой с грузинскими клиентами.
- Решать это, вероятно, будут масштаб и вовлечённость: одна долгая аренда — лёгкий случай, несколько самостоятельно обслуживаемых посуточных объектов через ИП — трудный.
- Договор управления усиливает пассивный довод, не подтверждая его, и его пункты нужно читать на предмет всего, что регистрируется в отношении вашего права.
- Доход от аренды облагается в Грузии как доход грузинского происхождения. Действующие ставки уточняйте в Службе доходов, а не по опубликованным пересказам.
- Если вы сдали свой зарегистрированный адрес, зарегистрируйте другой до начала аренды.
Частые вопросы
Можно ли сдавать недвижимость, имея грузинский ВНЖ?
Да. Разрешение держится на сохранении вашей собственности на подходящую недвижимость, а сдача объекта жильцу эту собственность не отчуждает. Требования жить в объекте самому нет, и условия присутствия на имущественном маршруте тоже нет.
Нужно ли специальное разрешение на работу, чтобы сдавать грузинскую недвижимость?
Сбор арендной платы как собственником не требует. Разрешение нужно, чтобы нанимать иностранных сотрудников, чтобы работать индивидуальным предпринимателем с грузинскими клиентами или чтобы подать на рабочий ВНЖ или ВНЖ для IT-специалистов, и арендодателю, который не делает ничего из этого, подавать нечего. Действительно не урегулировано, и гадать мы не будем, другое: попадает ли сдача через ИП жильцам в Грузии под второе основание. Одна квартира в долгой аренде на ваше собственное имя — лёгкий случай, несколько самостоятельно обслуживаемых посуточных объектов через ИП — трудный, поэтому возьмите консультацию по своим обстоятельствам до того, как расширяться.
Облагается ли в Грузии налогом доход от аренды квартиры?
Да. Арендная плата за грузинскую недвижимость — доход грузинского происхождения, и облагается он здесь независимо от того, налоговый вы резидент Грузии или нет. Применимая ставка зависит от того, как вы владеете объектом и как его ведёте, и установлена она в Налоговом кодексе, поэтому уточните действующую цифру в Службе доходов или у консультанта до первой декларации.
Влияет ли сдача через Airbnb на мой грузинский ВНЖ?
На само разрешение не влияет, оно держится на собственности. Это та версия неурегулированного вопроса о разрешении на работу, где довод о пассивном владении слабее всего, потому что посуточная сдача через ИП гостям в Грузии похожа на обращённый к грузинскому рынку бизнес куда сильнее, чем одна долгая аренда.
Стоит ли брать управляющую компанию для грузинской недвижимости под сдачу?
Это самая чистая доступная конструкция, если вам нужна сильнейшая пассивная позиция, потому что операционная деятельность оказывается у грузинской компании, а не у вас. Прочитайте договор на предмет всего, что регистрировалось бы в отношении вашего права, того, как разворачивается схема с гарантированной доходностью, и того, сможете ли вы вернуть объект, когда захотите продавать или продлеваться.
Можно ли применить налог малого бизнеса 1% к грузинскому доходу от аренды?
Не исходите из этого. Доступ к режиму малого бизнеса открывается через регистрацию индивидуального предпринимателя, а подходит ли доход от аренды внутрь этого режима — вопрос к бухгалтеру до регистрации, а не после. Неверную структуру разворачивать дороже, чем спланировать правильную.
Обязательно ли жить в Грузии, чтобы сохранять имущественный ВНЖ?
Нет. Имущественный маршрут не несёт условия присутствия в 183 дня, в отличие от ВНЖ для IT-специалистов. Долгие отлучки всё же могут вызвать вопросы на продлении и прерывают непрерывность, которая идёт в зачёт постоянного вида на жительство, поэтому у полностью пассивного отношения к разрешению есть цена, и приходит она позже, а не сразу.
Что будет, если я сдам квартиру, которую зарегистрировал как свой адрес в Грузии?
Ваш зарегистрированный адрес станет объектом, который занят кем-то другим, а это создаёт проблему на продлении и отправляет вашу корреспонденцию жильцу. Зарегистрируйте юридический адрес, который вы действительно контролируете, до начала аренды, потому что разбираться с этим внутри последних 40 дней законного пребывания — положение, в котором оказываться не стоит.
Может ли договор аренды поставить мой грузинский ВНЖ под угрозу?
Обычный договор не может, потому что он не переносит право собственности и не меняет запись в реестре. Может любая схема, которая регистрирует право в отношении вашего объекта или связывает объект так, что это равносильно отчуждению, и это повод внимательно читать арендные программы застройщиков, а не повод избегать жильцов.
Сколько объектов иностранец может сдавать в Грузии?
Ограничения на то, сколькими владеть и сколько сдавать, нет. С количеством меняется разбор по разрешению на работу, потому что портфель, который вы ведёте лично через ИП, гораздо больше похож на бизнес, чем одна квартира в долгой аренде, а где проходит эта линия, правила не решили.
