Грузия — одна из самых простых стран региона для покупки иностранцем, и именно поэтому здесь пропускают то, что важно. Никаких разрешений получать не нужно, минимального срока владения нет, ограничений по гражданству на обычную недвижимость тоже. Зато есть жёсткий запрет на сельхозземлю, реестр, который решает, кто чем владеет, независимо от вашего договора, и набор проверок, дешёвых до подписания и невозможных после. Ниже вся последовательность.
Чем иностранец вправе владеть
По обычной недвижимости ответ короткий. Иностранец может владеть квартирой, домом, офисом, магазином, складом или несельскохозяйственной землёй практически на тех же основаниях, что и гражданин Грузии. Предварительное согласование не нужно, местный партнёр не нужен, и чтобы купить, не требуется ни ВНЖ, ни проживание в стране.
Отсюда следуют два вывода, которые людям кажутся неочевидными.
Собственность не делает вас резидентом. Право на объект и миграционный статус — разные вещи, и выдают их разные ведомства. Можно десять лет владеть квартирой в Тбилиси, въезжая как турист и уезжая, когда заканчивается разрешённое пребывание.
Резидентство не облегчает покупку. Держатель ВНЖ покупает по тем же правилам, что и турист. Зависимость идёт в другую сторону: недвижимость может стать основанием для заявления на ВНЖ, а статус резидента для покупки не даёт ничего.
Запрет на сельхозземлю
Это единственный жёсткий барьер, и это не формальность, которую юрист обойдёт.
Иностранцы, как правило, не могут владеть сельхозземлёй в Грузии. Ограничение вводили, отменяли, восстанавливали и переписывали в нескольких раундах конституционных и законодательных изменений, поэтому в старых обсуждениях позиция и выглядит неустоявшейся. Считайте запрет действующим и проверяйте статус конкретного участка до того, как двинутся деньги.
Основную работу здесь делают три практических момента.
Категория — это то, что записано в реестре, а не то, как земля выглядит. Назначение участка зафиксировано, и заросшее поле на краю деревни может лежать в той же категории, что и работающий виноградник. И наоборот: земля, которую перевели в другую категорию, не становится сельскохозяйственной от того, что когда-то на ней что-то росло. Читайте выписку.
Дом на сельхозземле — составная проблема. Постройки и земля под ними учитываются вместе, и это имеет значение: покупку с сельскохозяйственным участком не спасает то, что на самом деле вам нужен был коттедж.
Он закрывает не только покупку, но и маршрут. Раз сельхозземлёй владеть нельзя, она не может быть и основанием для имущественного ВНЖ. Всякий, кому показывают участок за городом и намекают на резидентство, может остановиться на этой фразе.
Схемы, которые как бы передают сельхозземлю иностранному покупателю окольным путём, — ровно то место, где всё ломается, и риск не только в том, что конструкция развалится. А в том, что она развалится после того, как вы заплатили.
Кто владеет, решает Публичный реестр
Право собственности в Грузии регистрируется. Переход происходит, когда его записывает Национальное агентство публичного реестра, а не когда стороны подписали и не когда пришли деньги. Безупречно составленный договор без зарегистрированного перехода оставляет вам требование к продавцу, а не объект.
Ключевой документ — выписка из реестра, и она сразу говорит вам четыре вещи: кто зарегистрированный собственник, кадастровый код, определяющий конкретный участок или помещение, площадь и описание и что зарегистрировано в отношении объекта.
Именно на последнем пункте покупки и срываются. Выписка может показать ипотеку в пользу банка, налоговый залог, судебный запрет на распоряжение, арест, сервитут или отметку о том, что правовой статус здания не тот, каким его рисует реклама. Ничего из этого на просмотре не видно.
Закажите свежую выписку сами, а не принимайте ту, что вам вручили. Выписка шестинедельной давности описывает объект таким, каким он был шесть недель назад, а вся функция реестра в том, что он меняется.
Проверки в том порядке, который ловит
Убедитесь, что продавец — зарегистрированный собственник. Не застройщик, не агент и не родственник, действующий на словах. Если подписывают по доверенности, проверьте сам документ и его объём: доверенность на управление не даёт права продавать.
Проверьте обременения по выписке, полученной в тот же день. Ипотеки, залоги, ограничения и споры.
Проверьте правовой статус построек. Неузаконенные работы, пристройка, которую никто не принимал, или дом, достроенный без нужных согласований, встречаются достаточно часто, чтобы спрашивать прицельно, а всплывают они позже как проблема ваша, а не того, кто строил.
Спросите про согласие супруга. Имущество, приобретённое в браке, может считаться общим, даже если зарегистрировано на одного. Получить нужное согласие — рутина. Узнать после сделки, что оно требовалось, — нет.
Спросите про долги. Долги за коммунальные услуги и содержание дома — предмет торга, и торговаться намного легче до сделки.
По котловану поймите, что именно вы покупаете. Пока здание не существует и право не перешло, у вас договорное требование к застройщику, а не недвижимость. Проверьте право застройщика на землю и его разрешения на строительство и учтите, что заявление на ВНЖ невозможно, пока помещение не зарегистрировано на вас.
Спланируйте деньги. Банки применяют к входящим средствам процедуры против отмывания и спросят, откуда взялись деньги на покупку. Соберите эти доказательства до перевода, а не пока плывёт дата сделки.
Во что реально обходится покупка
Расходы на сделку в Грузии низкие по европейским меркам, а низкие и нулевые — не одно и то же. Статьи такие.
| Расход | Кто устанавливает | Комментарий |
|---|---|---|
| Пошлина Публичного реестра | Государственный тариф | Зависит от срочности. Быстрее — дороже |
| Нотариус | Регулируемый тариф | Если сделка удостоверяется нотариально |
| Комиссия агента | По договорённости | Кто платит, согласуйте письменно до просмотров |
| Перевод и заверение | Рынок | Если документы не на грузинском |
| Аккредитованная оценка | Рынок | Только если идёте за ВНЖ |
| Банк и конвертация | Ваш банк | Часто самая крупная забытая статья |
Мы намеренно не публикуем здесь цифры по тарифам реестра и нотариуса. Они установлены опубликованными расценками, которые пересматривают, а устаревшее число в блоге хуже, чем никакого, когда действующий тариф можно прочитать прямо у реестра перед подачей. Просите письменную смету по каждой строке выше и считайте неполным любой ответ, который сводится к одной общей сумме.
Ежегодный налог на имущество в Грузии есть, и он зависит от ваших обстоятельств и от объекта. Уточняйте своё положение в Службе доходов или у консультанта, а не исходите из цифры, которую назвали другому покупателю.
Купите подходящую недвижимость в Грузии и получите ВНЖ на год с продлением. Ни работы, ни бизнеса, ни справки о несудимости в официальном списке документов.
Стоимость: от $570
Покупка не даёт ВНЖ. Стоимость даёт
Владение грузинской недвижимостью — не вид на жительство. Это фактическое основание, на котором его можно запросить, а между ними стоит порог.
Порог — $150,000 оценочной стоимости, он действует с 1 марта 2026 года, и повышение марта 2026 года со $100,000 застало покупателей, считавших бюджет по старой цифре. Решает оценочная стоимость, заверенная оценщиком с аккредитацией Единого национального органа по аккредитации, а не цена вашей покупки, и разрыв между уплаченной ценой и заверенной стоимостью — то место, где заявления проваливаются. Получите ориентировочную цифру до сделки.
Само разрешение выдают по Закону о правовом положении иностранцев и лиц без гражданства, подают по процедурным правилам выдачи видов на жительство, а решает Агентство развития государственных сервисов. Оно выдаётся на год за раз и может покрыть супруга и несовершеннолетних детей по той же покупке, что полностью разобрано в маршруте ВНЖ по недвижимости.
Чего оно не несёт, так это освобождения от специального разрешения на работу, которое с 1 марта 2026 года требуется грузинскому работодателю, нанимающему иностранный персонал, и индивидуальному предпринимателю, выставляющему счета грузинским клиентам. Такое освобождение дают только инвестиционное разрешение и постоянный вид на жительство. Если ваш доход приходит от клиентов или работодателя за пределами Грузии, ничего из этого не задействовано, и имущественное разрешение делает ровно ту работу, ради которой вы его брали.
Покупка на компанию
Купить через грузинскую компанию можно, и так делают по коммерческим причинам: несколько инвесторов, девелоперский проект, работающий бизнес, которому нужны помещения.
Для целей резидентства это лишает смысла всю затею. Разрешение держится на собственности заявителя, а объект, записанный на подконтрольную вам компанию, принадлежит компании. Если ВНЖ хоть отчасти входит в причины покупки, покупайте на своё имя.
Там, где компания действительно правильный инструмент, её создание и последующий налоговый режим — отдельная дисциплина, к миграции отношения не имеющая, и регистрацию компании в Грузии ведёт наш дружественный сайт. Сама по себе регистрация никаких прав на проживание не даёт.
До покупки подумайте о выходе
Две вещи, которые на сделке кажутся далёкими, решают, насколько комфортными будут ближайшие годы.
Сдача в аренду. Большинство покупателей собираются сдавать. Влияет ли доход на разрешение, какой налоговый режим применяется и меняет ли картину договор управления — всё это разобрано в сдаче грузинской недвижимости на ВНЖ, и там есть один действительно открытый вопрос про разрешение на работу, отвечать на который уверенно не стоит никому.
Продажа. Основание для разрешения уходит вместе с объектом. Тот, кто купил, получил резидентство, а потом относится к квартире как к торгуемому активу, узнаёт об этом на продлении, и поэтому последовательность действий вокруг продажи нужно планировать до объявления, а не после предложения о покупке.
Если план — база, которую вы держите годами, услуга по ВНЖ за недвижимость подходит по форме. Если план — сделка, покупайте объект и перестаньте называть это маршрутом к резидентству.
Главное
- Иностранцы могут покупать жилую, коммерческую и несельскохозяйственную недвижимость в Грузии без разрешений и без требования проживания.
- Сельхозземля иностранцам, как правило, недоступна, и основанием для ВНЖ она тоже быть не может.
- Право собственности даёт запись в Публичном реестре. Договор — это не переход права.
- Закажите свежую выписку сами и прочитайте обременения до того, как двинутся деньги.
- Расходы низкие, но их несколько: пошлина реестра, нотариус, комиссия, перевод, оценка и банковские сборы. Требуйте письменно каждую строку.
- Покупка не даёт ни ВНЖ, ни права работать. Разрешению нужны $150,000 оценочной стоимости и отдельное заявление.
- Покупка на компанию нормальна коммерчески и убийственна для маршрута к резидентству.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Грузии?
Да. Иностранцы могут покупать жилую и коммерческую недвижимость и несельскохозяйственную землю без предварительных разрешений, без местного партнёра и без ВНЖ. Единственное существенное исключение — сельхозземля, владеть которой иностранцы, как правило, не могут вообще.
Может ли иностранец купить сельхозземлю в Грузии?
Как правило, нет. Запрет на владение сельхозземлёй иностранцами прошёл несколько раундов конституционных и законодательных изменений, поэтому проверяйте текущее положение по конкретному участку до подписания договора. И раз землёй владеть нельзя, она не может быть основанием для имущественного ВНЖ.
Нужен ли ВНЖ, чтобы купить недвижимость в Грузии?
Нет. Собственность и миграционный статус существуют отдельно, и купить можно как турист или вообще ни разу не въехав в страну. Связь идёт в обратную сторону: подходящая покупка может стать основанием для заявления на ВНЖ, а наличие разрешения покупку никак не облегчает.
Что такое Публичный реестр в Грузии и почему он важен?
Национальное агентство публичного реестра ведёт учёт прав на землю и недвижимость, и собственником вас делает именно запись в нём. Подписание договора и оплата сами по себе право не переносят. Выписка из реестра показывает ещё и кадастровый код, площадь и любые ипотеки, залоги и судебные ограничения, зарегистрированные в отношении объекта.
Какие проверки нужны перед покупкой квартиры в Грузии?
Убедитесь по выписке того же дня, что продавец — зарегистрированный собственник, прочитайте в ней каждое обременение, проверьте правовой статус построек, выясните, нужно ли согласие супруга, и закройте долги за коммунальные услуги и содержание до сделки. По котловану проверьте право застройщика на землю и его разрешения, потому что пока помещение не зарегистрировано на вас, у вас требование, а не недвижимость.
Сколько стоит купить недвижимость в Грузии?
Основные статьи: пошлина Публичного реестра, нотариус, комиссия агента, перевод, если документы не на грузинском, и трансграничные сборы вашего банка. Тарифы реестра и нотариуса опубликованы и пересматриваются, поэтому читайте действующие расценки, а не цифру из чужих слов, и просите письменную постатейную смету вместо одной общей суммы.
Даёт ли покупка недвижимости в Грузии резидентство?
Не автоматически. Она создаёт фактическое основание для отдельного заявления, а объект должен быть оценён аккредитованным оценщиком в $150,000 или выше. Этот порог вырос со $100,000 1 марта 2026 года, поэтому любую меньшую цифру считайте устаревшей.
Можно ли работать в Грузии, если купил там недвижимость?
Зависит от того, кто вам платит. Имущественный ВНЖ подтверждает ваше право жить в Грузии и от специального разрешения на работу не освобождает: оно понадобится грузинскому работодателю, который вас нанимает, и понадобится вам, если вы выставляете счета грузинским клиентам как индивидуальный предприниматель. Работа на клиентов или работодателя за пределами Грузии разрешение не задействует вовсе.
Покупать грузинскую недвижимость на себя или на компанию?
На себя, если резидентство хоть отчасти входит в причины. Разрешение держится на собственности заявителя, а объект, записанный на подконтрольную вам компанию, принадлежит компании, а не вам. Компания может быть правильным инструментом по чисто коммерческим соображениям, и она закрывает маршрут к резидентству.
Можно ли нам с супругом купить объект в Грузии вместе ради ВНЖ?
Купить вместе можно, и это усложняет разрешение. Реестр фиксирует доли, поэтому при естественном прочтении каждый из вас владеет своей долей, а не целым, и двое владельцев квартиры за $200,000 по половине — это не двое с $150,000. Вопрос снимает структура, где один собственник проходит порог, а семья присоединяется через воссоединение семьи.
