Оформление ВНЖ при покупке недвижимости
Если вам принадлежит недвижимость в Грузии стоимостью от $150,000, вы имеете право на краткосрочный (имущественный) вид на жительство (ВНЖ). Он продлевается каждый год, пока недвижимость остаётся у вас. Порог вырос на 50% 1 марта 2026 года. Многие страницы до сих пор называют прежние $100,000, а покупка с расчётом на эту сумму разрешения не даёт.
- Инвесторы в недвижимость
- Пенсионеры
- Те, кто не собирается здесь работать
- Семьи, покупающие базу в Грузии
- Те, у кого дома долго готовят документы
- Порог
- $150,000
- Срок ВНЖ
- 1 год
- Справка о несудимости
- Не нужна
Что это даёт
Без справки о несудимости
В официальном списке документов для этой категории её нет, поэтому не нужно ждать ни справку из полиции, ни цепочку апостилей из вашей страны. Подтверждать доход тоже не требуется. Основанием служит сама недвижимость.
Самое дешёвое основание в регионе
Португалия убрала жилую недвижимость из программы, в Греции порог заметно выше, Испания закрыла свою в 2025 году. Чего Грузия не даёт, так это доступа в ЕС.
Семья тоже получает ВНЖ
Одна покупка, одно основание, разрешения для супруга и детей.
Жить в стране необязательно
Полностью пассивное основание. Это же значит, что само по себе оно не делает вас налоговым резидентом Грузии.
За ним стоит реальный актив
В отличие от пошлины, деньги покупают то, что приносит арендный доход и продаётся дальше.
Продлевается без ограничений
Пока недвижимость остаётся у вас, по $230 в год с нашей стороны.
Порог изменился 1 марта 2026 года
Минимальная стоимость недвижимости, дающая право на ВНЖ, — $150,000. Порог подняли на 50% со $100,000 с 1 марта 2026 года. Это важнее обычной поправки, потому что в интернете полно страниц со старой цифрой, включая страницы компаний, которые должны разбираться лучше. Если вы рассчитываете покупку на $100,000, вы рассчитываете на разрешение, которого не получите. Те, кто купил и оформил собственность до этой даты, остаются на старом пороге и продлевают ВНЖ без новой оценки, пока владеют объектом. Но это правило только для действующих владельцев, а не для новых покупок.
Какая недвижимость подходит
Подходит и жилая, и коммерческая недвижимость, причём несколько объектов можно сложить, чтобы добрать до порога. Не подходят голая сельхозземля, любой объект дешевле порога и любой объект, записанный не на вас. Стоимость подтверждает оценщик, аккредитованный Единым национальным органом по аккредитации Грузии. Ссылки на договор купли-продажи больше недостаточно, а оценка от неаккредитованного специалиста — это отказ по заявлению.
- Квартиры, дома и виллы
- Коммерческие и смешанные объекты
- Несколько объектов, сложенных до порога
- Новостройка или вторичка, если право собственности зарегистрировано
- Совместная собственность с супругом идёт в зачёт
- НЕ сельхозземля без построек и НЕ аренда или задатки
Почему это самый простой путь
Список документов короткий по меркам грузинской миграционной практики, и главное в нём — то, чего в нём нет. Ни справки о несудимости. Ни апостилированных бумаг из вашей страны. Ни подтверждения работы или дохода, ни языкового требования, ни дипломов. Основанием служит сама недвижимость. Для пенсионеров, пассивных инвесторов и тех, у кого дома документы готовят долго и трудно, это стабильно самый быстрый путь к грузинской карте ВНЖ.
- Выписка из Публичного реестра с подтверждающей стоимостью
- Действующий паспорт со сроком на шесть месяцев дольше планируемого пребывания
- Биометрические фото и заполненная анкета
- Подтверждение легального въезда в Грузию
- Медицинская страховка, действующая в Грузии
- Ни справки о несудимости в списке, ни подтверждения дохода, ни языкового экзамена
Как это выглядит на фоне Европы
Даже после повышения Грузия остаётся самым дешёвым серьёзным вариантом ВНЖ за недвижимость в регионе. Португалия полностью вывела жилую недвижимость из своей программы, в Греции порог от €250,000 до €800,000 в зависимости от района, Испания закрыла золотую визу в 2025 году. При $150,000, решении за две-четыре недели, без требования проживания и без языкового экзамена Грузия делает то, чего не делает никто из них. Чего она не даёт, так это доступа в ЕС, и любое сравнение, которое об этом умалчивает, вам что-то продаёт.
Этот ВНЖ не даёт ни налогового резидентства, ни разрешения на работу
Две вещи, которых этот ВНЖ не делает. Он не делает вас налоговым резидентом Грузии: это отдельный тест на 183 дня, и владение недвижимостью на него никак не влияет. И он не является разрешением на трудовую деятельность. Если вы купили квартиру и фрилансите из неё на клиентов за рубежом, ничего дополнительно не возникает. Если вы устраиваетесь в грузинскую компанию или выставляете счета грузинским клиентам через регистрацию ИП, вот там и появляется специальное разрешение на работу. Сдача объекта в аренду поднимает уже отдельный вопрос, и ответ зависит от того, как оформлен доход. Спросите заранее, потому что догадка обычно обходится дороже.
Хотите, чтобы мы взяли это на себя?
Тридцать минут бесплатно. Мы подтвердим, что это основание вам подходит, ещё до каких-либо расходов.
Что входит в услугу
- Первичная консультация о праве на ВНЖ
- Список документов под ваше гражданство и основание
- Полная подготовка и проверка документов
- Заверенный перевод на грузинский
- Сопровождение по апостилю и легализации
- Заполнение заявления
- Сопровождение в Дом юстиции
- Взаимодействие с ведомствами, пока дело открыто
- Отслеживание статуса и уведомления
- Помощь в получении карты ВНЖ
Стоимость
От проверки права на ВНЖ до получения карты, включая проверку того, что ваш объект действительно проходит по текущему порогу.
За каждого иждивенца, супруга или ребёнка в той же подаче документов.
За год. Документы и подача, пока недвижимость остаётся у вас.
Прямое знакомство с юристами и агентами, которым мы доверяем. Без наценки и без комиссии за рекомендацию.
Цены не включают НДС 18%, где он применяется. Стоимость указана в долларах США и оплачивается в грузинских лари по текущему курсу.
Установлено законом: 300 лари–600, в зависимости от того, берёте вы тариф на 30, 20 или 10 дней.
Установлено законом: 60 лари.
Сокращает срок решения с 30 дней до 10 календарных дней.
Как это работает
- 01
Бесплатная консультация
30 минутПодтверждаем, что ваш объект проходит $150,000 по аккредитованной оценке. Если вы ещё не купили, следим за тем, чтобы вы купили подходящий.
- 02
Покупка и регистрация
От 1 дня до нескольких недельСделка и регистрация в Публичном реестре на ваше имя, по стоимости, которая отражена в реестре. Если объект уже ваш, сразу переходим к следующему шагу.
- 03
Аккредитованная оценка
3–7 днейЗаверенная рыночная стоимость от оценщика, аккредитованного Единым национальным органом по аккредитации. Оценка от кого-либо другого не проходит.
- 04
Подготовка документов
3–5 днейВыписка из реестра, копии паспорта, фото, страховка, анкета, заверенные переводы. Список короткий, и это не случайно.
- 05
Подача и решение
10–30 днейПодаём в Доме юстиции с полным сопровождением, затем 30 дней по стандартному тарифу или 10 календарных дней по ускоренному до решения и получения карты.
Частые вопросы
$150,000 с 1 марта 2026 года. До этой даты было $100,000, поэтому любую меньшую цифру считайте устаревшей. Стоимость устанавливает оценщик, аккредитованный Единым национальным органом по аккредитации Грузии, а не один только ваш договор купли-продажи.
Нет, если вы сохраняете недвижимость. Те, кто получил ВНЖ по старому порогу, продлевают его без новой оценки. В законе не урегулировано, что будет, если дать разрешению истечь и подать заново, так что не давайте ему истечь.
Да, свободно, с важным исключением: сельхозземля, которой иностранцы, как правило, владеть не могут и которая в зачёт порога всё равно не идёт. Расходы на сделку низкие, а Публичный реестр работает быстро и прозрачно.
Да. Несколько объектов можно суммировать, если все они зарегистрированы на вас и совокупная аккредитованная оценка проходит порог.
Да. Супруг и дети покрываются одной покупкой: $270 за каждого иждивенца с нашей стороны плюс государственные пошлины. Одна покупка, одно основание, несколько карт.
Нет. В этом главное практическое преимущество этого основания. Ни справки о несудимости, ни апостиля из вашей страны, ни подтверждения дохода, ни языкового требования.
Две-четыре недели на само разрешение, когда объект зарегистрирован и оценён. Реальный срок задают покупка и аккредитованная оценка.
К этому разрешению не привязано требование минимального пребывания. Оно действительно пассивное, а это же значит, что само по себе оно не делает вас налоговым резидентом Грузии: это отдельный тест на 183 дня.
Имущественный ВНЖ даёт право жить здесь, а не разрешение на работу, но это не закрывает любой заработок. Удалённая работа на клиентов или работодателя за рубежом не требует ничего дополнительно. Работа в грузинской компании или грузинские клиенты, которым вы выставляете счета через регистрацию ИП, требуют специального разрешения на работу, а это отдельное заявление в отдельное ведомство.
Как правило, да, и арендная доходность в Тбилиси действительно одна из причин, по которым выбирают этот путь. Как облагается доход, зависит от того, как он оформлен и являетесь ли вы налоговым резидентом. На это стоит потратить десять минут с налоговым консультантом до подписания договора управления.
Разрешение держится на сохранении права собственности. Продажа убирает основание, и продление не пройдёт, даже если на карте ещё есть срок. Если вы планируете продать и остаться, о другом основании нужно говорить до сделки, а не после.
При $150,000 это дешевле всего сопоставимого в Европе, без требования проживания и без языкового экзамена. При этом доступа в ЕС не даёт вообще никакого, и с этого размена должно начинаться любое честное сравнение.
Так называют и это разрешение, и инвестиционный ВНЖ за $300,000, но официально Грузия этот термин не использует. Это два действительно разных продукта: здесь годовое разрешение с продлением при $150,000, а инвестиционный ВНЖ выдаётся на пять лет при $300,000 и освобождает от разрешения на работу.
Не уверены, что это ваш вариант?
Тридцать минут бесплатно, без обязательств. Мы скажем, какое основание вам действительно подходит, в том числе если окажется, что мы вам не нужны.