Покупка грузинской недвижимости — самый чистый маршрут к резидентству и самый лёгкий способ дорого ошибиться. Годами подходящий порог составлял $100,000. С 1 марта 2026 года он равен $150,000. Купите по старой цифре — и у вас будет грузинская квартира и никакого вида на жительство (ВНЖ). Ниже: что именно подходит и как определяется стоимость.
Порог и изменение, которое застало всех
Грузия выдаёт краткосрочный (имущественный) ВНЖ иностранцу, которому принадлежит недвижимость дороже установленной стоимости. Эта стоимость выросла со $100,000 до $150,000 1 марта 2026 года, то есть на 50% за один шаг.
Действовать по старой цифре — не мелкая ошибка. Покупка за $120,000 в феврале 2026 года проходила порог с комфортным запасом, а сейчас недотягивает заметно, и к моменту, когда это кто-нибудь проверит, деньги уже потрачены.
Если вам показывают объект со словами, что он «проходит на резидентство», спросите, на какой оценочной цифре это утверждение стоит и когда её в последний раз подтверждали. Ответом должны быть число и дата.
Что именно подходит
Три условия, и выполняться должны все три.
Это должна быть недвижимость. Жилая и коммерческая подходят обе. Сельхозземля нет, потому что иностранцы, как правило, вообще не могут владеть ею в Грузии.
Аккредитованный оценщик должен оценить её в $150,000 или выше. Это то условие, которое люди оценивают неверно чаще всего. Значение имеет оценочная стоимость, а не цена в договоре, не цена, которую хотел продавец, и не цифра из реестра. Заверить её обязан оценщик с аккредитацией грузинского Единого национального органа по аккредитации.
Владеть ею должен заявитель. Собственность, записанная на подконтрольную вам компанию, для этой цели вашей собственностью не является.
Заявления проваливаются в разрыве между уплаченной ценой и оценочной стоимостью. Объект, купленный за $155,000 на рынке, где оценщик даёт за него $140,000, не проходит, и узнаёте вы об этом уже после сделки. Ориентировочная оценка до того, как вы себя свяжете, на фоне покупки стоит сущие копейки и остаётся самым полезным, что можно сделать на этом маршруте.
Как на самом деле работает оценка
Требуется не оценка, а оценка от нужного человека. У оценщика должна быть аккредитация Единого национального органа по аккредитации, который ведёт реестр аккредитованных органов по оценке соответствия в Грузии. Отчёт грамотного, но неаккредитованного специалиста доказательством для этой цели не является, какой бы разумной ни была цифра в нём.
Последовательность, которая работает:
- Ориентировочная оценка до того, как вы себя свяжете. Неформальная, быстрая, и ровно та точка, на которой пограничный объект должен перестать быть кандидатом.
- Покупка и регистрация в Национальном агентстве публичного реестра — именно она устанавливает право собственности.
- Официальная аккредитованная оценка зарегистрированного объекта на ваше имя.
- Подача в Агентство развития государственных сервисов с оценкой, выпиской из реестра и подтверждающими документами.
Оценщики считают по сопоставимым сделкам, а не по тому, о чём вы договорились, и поэтому котлован, срочная продажа или сделка между связанными лицами могут дать цифру, которая покупателя удивит. Из этого же следует, что действительно недооценённая покупка может быть оценена выше уплаченного, и иногда это играет заявителю на руку.
Законное основание самого разрешения лежит в Законе о правовом положении иностранцев и лиц без гражданства, там же определены категории, сроки и основания для отказа.
Сложение нескольких объектов
Порог можно набрать больше чем одним объектом. Две квартиры с оценкой по $80,000 каждая его закрывают, если обе принадлежат заявителю и обе оценены аккредитованным оценщиком.
На практике это важнее, чем звучит, потому что в Тбилиси отметка $150,000 лежит неудобно: заметно выше хорошей однокомнатной и ниже многого из того, что продают иностранным покупателям как инвестицию. Два объекта поменьше часто и сдавать легче, и выходить из них проще, чем из одного большого.
Чего это разрешение вам не даёт
Имущественный маршрут популярен, потому что он чистый, а чистый он потому, что просит от вас очень мало. И даёт соответственно немного.
Оно не несёт разрешения на работу. Покупка недвижимости не вводит вас в режим разрешений на трудовую деятельность, но и не выводит из него. Наём в грузинскую компанию или работа индивидуальным предпринимателем с грузинскими клиентами требуют собственного специального разрешения на работу, и имущественное разрешение от него не освобождает. Работы, которую вы выставляете клиентам за рубежом, всё это не касается вовсе. Там, где сам заработок и есть цель, маршрут определяет рабочий ВНЖ.
Оно действует год за раз. Против трёх лет на маршруте для IT-специалистов и пяти на инвестиционном это цикл продлений, который вы узнаете хорошо. Каждое продление — новый срок подачи, который можно пропустить.
Оно заканчивается вместе с объектом. Продайте — и основание разрешения уйдёт вместе с ним. Сказанное прямо, это очевидно, и об этом регулярно забывают те, кто купил, получил резидентство, а потом стал относиться к квартире как к торгуемому активу.
Ваша семья по той же покупке
Одна покупка может покрыть домохозяйство. Супруга и несовершеннолетних детей можно включить через воссоединение семьи на том же объекте, и своих $150,000 каждому при этом не нужно.
Финансово маршрут отрабатывает себя именно здесь. Против четырёх отдельных заявлений по рабочему маршруту с четырьмя комплектами подтверждения дохода и четырьмя разрешениями на работу один подходящий объект на семью из четырёх человек — предложение совсем другого порядка.
Совершеннолетние дети не покрываются. Родители на временном разрешении тоже, хотя пригласить их станет возможно, когда вы дойдёте до постоянного вида на жительство (ПМЖ) или гражданства.
Купите подходящую недвижимость в Грузии и получите ВНЖ на год с продлением. Ни работы, ни бизнеса, ни справки о несудимости в официальном списке документов.
Стоимость: от $570
Если у вас уже есть разрешение, выданное по $100,000
Задним числом права вас не лишают. Действующие держатели могут продолжать продлеваться на прежнем основании, пока сохраняют собственность на объект, под который разрешение выдали.
Есть один действительно неурегулированный момент, и его лучше назвать, чем угадывать. Законодательство ясно не решает, что происходит, если такое разрешение истекает, а тот же человек подаёт заново по тому же объекту: считается ли повторная подача продолжением по старому порогу или новым заявлением по $150,000. Никто не должен уверенно говорить вам, как именно, потому что текст этого не говорит.
Практическое следствие простое. Если у вас разрешение по старому порогу, не давайте ему истечь. Непрерывность стоит вам дороже, чем тому, кто стоит на текущей цифре, а правило 40 дней действует на ваше продление ровно так же, как на всех остальных.
Во что это обходится
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Требуемая стоимость объекта | $150,000 оценки |
| Пошлина, решение за 30 дней | $115 |
| Пошлина, ускоренное рассмотрение | до $230 |
| Выпуск карты ВНЖ | $23 |
| Аккредитованная оценка | зависит от объекта и оценщика |
Наш гонорар за ВНЖ по недвижимости начинается от $570 и покрывает всё от оценки права на ВНЖ до получения карты, включая проверку того, что объект действительно дотягивает до действующего порога, ещё до того как что-либо подано. Полная картина по всем маршрутам — в гиде по стоимости.
Кому этот маршрут действительно подходит
Пенсионерам с капиталом и без грузинского дохода. Семьям, которым нужен один подходящий актив на четверых. Инвесторам, которые и так хотели грузинскую недвижимость и относятся к резидентству как к бонусу, а не как к причине.
Удалёнщикам и фрилансерам он подходит хуже, чем они рассчитывают. У того, кто выставляет счета клиентам за рубежом, вопроса с разрешением на работу не возникает ни на одном маршруте, так что $150,000 покупают конец пограничным выездам и ежегодный цикл продлений. Трёхлетний ВНЖ для IT-специалистов даёт то же самое под подтверждение дохода, которое у них обычно и так есть.
Главное
- Порог — $150,000, поднят со $100,000 1 марта 2026 года. Всё, где стоит старая цифра, устарело.
- Решает оценочная стоимость от аккредитованного оценщика, а не цена вашей покупки.
- Порог можно набрать двумя и более объектами.
- Имущественный ВНЖ не несёт разрешения на работу. Наём в грузинскую компанию или работа индивидуальным предпринимателем с грузинскими клиентами требуют его отдельно.
- Один подходящий объект может покрыть супруга и несовершеннолетних детей.
- Действующие держатели по $100,000 могут продлеваться, пока владеют объектом, поэтому не давайте разрешению истечь.
- Продажа объекта убирает основание для разрешения.
Частые вопросы
Сколько недвижимости нужно купить для ВНЖ в Грузии?
$150,000 оценочной стоимости, с 1 марта 2026 года. До этой даты порог был $100,000, поэтому любую меньшую цифру считайте устаревшей. Стоимость должен заверить оценщик, аккредитованный грузинским Единым национальным органом по аккредитации, так что одна только уплаченная вами цена достаточным доказательством не является.
Даёт ли покупка недвижимости в Грузии право там работать?
На ответ он не влияет ни в ту, ни в другую сторону. Имущественный ВНЖ подтверждает ваше право жить в Грузии и разрешения на работу с собой не несёт. Работа на клиентов или работодателя за рубежом не требует разрешения ни на этом маршруте, ни на любом другом. Наём в грузинскую компанию или работа индивидуальным предпринимателем с грузинскими клиентами требуют специального разрешения на работу, и имущественный маршрут никакого освобождения от него не даёт.
Можно ли сложить два объекта, чтобы набрать грузинский порог?
Да. $150,000 можно набрать больше чем одним объектом, если каждый принадлежит заявителю и каждый оценён аккредитованным оценщиком. Две квартиры с оценкой по $80,000 каждая требованию удовлетворяют.
Что будет с моим грузинским ВНЖ, если я продам объект?
Основание для разрешения уходит вместе с объектом. Разрешение, выданное на собственность, эту собственность пережить не может, поэтому продажа до перехода на другой маршрут или до получения ПМЖ ставит ваш статус под угрозу. Спланируйте последовательность до объявления о продаже.
Я получил разрешение по $100,000. Оно ещё действует?
Да. Действующие держатели могут продолжать продлеваться на прежнем основании, пока сохраняют собственность. Законодательство не решает другого: можно ли по истёкшему разрешению подать заново по старому порогу, и потому безопасный путь — не давать ему истечь.
На какой срок выдают грузинский имущественный ВНЖ?
На год, с продлением, пока подходящий объект остаётся вашим. Это короче трёхлетнего ВНЖ для IT-специалистов и пятилетнего инвестиционного, то есть срок подачи наступает ежегодно, а не изредка.
Подходит ли сельхозземля для резидентства в Грузии?
Нет. Иностранцы, как правило, вообще не могут владеть сельхозземлёй в Грузии, поэтому основанием для имущественного ВНЖ она быть не может. Жилая и коммерческая недвижимость подходят обе.
Может ли моя семья получить ВНЖ через мою покупку недвижимости?
Да. Супруга и несовершеннолетних детей можно включить через воссоединение семьи на том же объекте, и порог каждому отдельно набирать не нужно. Совершеннолетние дети и родители на временном разрешении не покрываются.
Имущественный маршрут дешевле инвестиционного в Грузии?
При $150,000 против $300,000 вход стоит вдвое меньше. Отдаёте вы за это пятилетний срок и освобождение от разрешения на работу, которые несёт инвестиционный маршрут. Если вы собираетесь брать работу, которую оплачивают из Грузии, это освобождение может стоить больше, чем разница в капитале.
Нужно ли жить в Грузии, чтобы сохранять имущественный ВНЖ?
Условия присутствия в 183 дня на этом маршруте нет, в отличие от ВНЖ для IT-специалистов. Долгое отсутствие всё же может вызвать вопросы на продлении и прерывает непрерывность, которая идёт в зачёт постоянного вида на жительство, поэтому у чисто пассивного отношения к разрешению есть цена, и приходит она позже.
Сколько занимает имущественный ВНЖ?
От десяти до тридцати дней на решение государства, в зависимости от пошлины. Реалистично закладывайте четыре-шесть недель вместе с аккредитованной оценкой и подготовкой документов, и это быстрее рабочего маршрута, потому что впереди нет этапа с разрешением на работу.
